Apartment W04 in Niederau, Wildschönau
Günstigster Einstieg ins Projekt und die einzige Studio-Einheit mit eigenem Garten.
Kurzfassung
Apartment W04 ist ein Doppelzimmer-Apartment (Studio) mit 23,38 m² Wohnfläche im Erdgeschoß der Apartmentanlage Wildschönau in 6314 Niederau, Tirol. Die Einheit ist nach Süd ausgerichtet und verfügt über 6,62 m² Terrasse und 19,87 m² Eigengarten. Zur Einheit gehört ein Stellplatz. Der Kaufpreis beträgt 203.500 € netto zuzüglich 20 % Umsatzsteuer und enthält Stellplatz, komplette Einrichtung sowie Vertragserrichtung. Die Einheit ist seit der Wintersaison 2022/23 fertiggestellt und wird von der Peak Stay GmbH unter der Marke StayWild touristisch vermietet. Der fixe Anteil am Mietenpool der Gesamtanlage beträgt 2,21 %. Der vertragliche, auf die Poolausschüttung angerechnete Mindestbetrag beträgt laut Betreibervertrag ab der Wintersaison 2028/29 1.958 € pro Jahr; er ist keine Garantie einer bestimmten Rendite.
Abbildungen zeigen Einheiten derselben Kategorie in der Anlage Grafenweg 323c.
Eckdaten Apartment W04
Alle Angaben stammen aus dem Kaufvertrag, der Parifizierung und der Bau- und Ausstattungsbeschreibung des Bauträgers.
| Bezeichnung | Top W04 |
|---|---|
| Kategorie | Doppelzimmer |
| Wohnfläche | 23,38 m² |
| Terrasse | 6,62 m² |
| Eigengarten | 19,87 m² |
| Gesamtfläche | 30,00 m² |
| Etage | Erdgeschoß |
| Ausrichtung | Süd |
| Schlafzimmer | 1 |
| Bäder und WC | 1 Bad |
| Belegung | 1–2 Personen |
| Stellplatz | Stellplatz lt. Zuordnungsplan |
| Baujahr | 2023, Übergabe Wintersaison 2022/23 |
| Widmung | Sonderfläche Beherbergungsbetrieb, § 43 (1) a TROG 2016 |
| Energieausweis | HWB 29,89 kWh/m²a (Klasse B), fGEE 0,74 (Klasse A) |
| WEG-Anteil | 25 von 1.360 Anteilen (1,8382 %) |
| Anteil am Mietenpool | 2,21 % |
| Kaufpreis | 203.500 € netto zzgl. 20 % USt |
- Niedrigster Kapitaleinsatz aller verfügbaren Einheiten
- 19,87 m² Eigengarten, Südausrichtung
- Pantryküche mit Kühlschrank, Mikrowelle, Nespresso
- Als Kombi mit W03 vermietbar
Grundriss und Raumaufteilung
| Raum | Fläche in m² |
|---|---|
| Vorraum mit Pantryküche | 4,65 |
| Wohn-/Schlafraum | 13,84 |
| Bad mit WC | 4,89 |
| Wohnfläche gesamt | 23,38 |
| Terrasse | 6,62 |
| Eigengarten | 19,87 |
Im Untergeschoß steht ein Kellerabteil zur Verfügung (80 × 60 × 205 cm).
Ausstattung
Die Innenarchitektur wurde von APPIA entwickelt, einem auf Beherbergungsbetriebe spezialisierten Büro. Alle Einheiten wurden vollständig möbliert übergeben; die Einrichtung ist Teil des Kaufpreises.
Küche
Pantryküche mit Warm- und Kaltwasseranschluss, Spüle, Kühlschrank, Mikrowelle, Nespresso-Maschine und Wasserkocher
Bad
Wand-WC Villeroy & Boch Subway 2.0 spülrandlos mit Softclose, Waschtisch Ideal Standard Connect 580, Einhandmischer Hansgrohe Talis schwarz matt, beheizter Badspiegel, Regenbrause 28 cm, Handbrause Hansgrohe Croma Select S, elektrischer Handtuchheizkörper 130×50 cm
Möblierung
Innenarchitektur von APPIA. Möbeloberflächen in Asteiche furniert, gebeizt und offenporig lackiert. Kastenbett mit indirekter Beleuchtung, vollgepolstertes Bettkopfteil, Deckensegel über dem Bett, Massivholz-Eckbank, Wandverkleidungen mit LED-Lichtbändern.
Gemeinschaftsflächen der Anlage
| Bereich | Ausstattung |
|---|---|
| Wellness | Panoramasauna mit Bergblick, Warmsprudelbad (Whirlpool) auf dem Dach, Ruhebereich |
| Sport | Fitnessraum mit Kraft- und Ausdauergeräten im Untergeschoß |
| Ankunft | Lobby mit 44,20 m² und Honesty Bar, digitaler Check-in über Salto-Schließsystem |
| Lager | Beheizter Ski- und Radraum, Wäscheraum, Kofferlager, Kellerabteil je Einheit |
| Parken | Tiefgarage mit E-Ladepunkten, Außenstellplätze, behindertengerechter Platz |
| Technik | Pelletsheizung als Zentralheizung, Fußbodenheizung, kontrollierte Wohnraumlüftung, Aufzug, automatische Brandmeldeanlage |
Technik der Einheit: Fußbodenheizung, kontrollierte Wohnraumlüftung, Schallschutzfenster, Flachbild-TV, WLAN, Salto-Schließsystem für kontaktlosen Check-in.
Ertrag und laufende Kosten
Apartment W04 hält einen fixen Anteil von 2,21 % am Mietenpool der gesamten Anlage. Der Anteil bemisst sich am ursprünglichen Listenpreis laut Anlage .1 zum Betreibervertrag und bleibt auch bei einem Weiterverkauf unverändert.
Vertraglicher Mindestbetrag (keine Renditegarantie)
| Saison | Satz vom Nettokaufpreis | Betrag pro Jahr |
|---|---|---|
| Wintersaison 2025/26 und Sommersaison 2026 | 0,25 % | 490 € |
| Saison 2026/27 | 0,50 % | 979 € |
| Saison 2027/28 | 0,75 % | 1.469 € |
| ab Wintersaison 2028/29 während aufrechten Betreibervertrags | 1,00 % | 1.958 € |
Keine Garantie einer bestimmten Rendite. Der Mindestbetrag wird auf die Poolausschüttung angerechnet, nicht addiert. Maßgeblich sind ausschließlich die Bedingungen des Betreibervertrags; ein Risiko aus der Leistungsfähigkeit der Betreiberin bleibt bestehen. Bemessungsgrundlage ist der Nettokaufpreis laut Anlage .1 (195.850 €).
Laufende Kosten
| Position | Betrag pro Jahr |
|---|---|
| Betriebskosten, Heizung und Warmwasser 2024 (netto) | 1.593 € |
| Rücklage Gebäude und Einrichtung (0,90 €/m²/Monat) | 253 € |
| Steuerberatung und Verwaltung (Richtwert) | 1.000 € |
| Summe | 2.846 € |
Der WEG-Anteil von Apartment W04 beträgt 25 von 1.360 Anteilen, das entspricht 1,8382 % der Gesamtkosten von 70.423 € netto im Jahr 2024. Kosten der gewerberechtlichen Prüfungen und der Betriebsführung trägt der Betreiber.
Rechner für Apartment W04
Die Werte sind für diese Einheit vorbelegt. Über die Szenario-Auswahl wechseln Sie zwischen der Umsatzprognose des Betreibers und dem Businessplan des Projekts.
* Unverbindliche Modellwerte – keine garantierte Rendite. Das Ergebnis beruht auf den gewählten Annahmen und berücksichtigt Ihre persönliche steuerliche, rechtliche und finanzielle Situation nicht oder nicht vollständig.
Modellierter Cashflow über die Finanzierungslaufzeit
Balken über der Nulllinie bedeuten Überschuss, Balken darunter Zuzahlung. Annahmen: 2 % Umsatz- und Kostensteigerung p. a., annuitätische Tilgung; die Möbel-AfA endet nach zehn Jahren. Die Zeitreihe unterstellt rein modellhaft den Fortbestand des Betreibervertrags und der Mindestbetragsregelung über die gewählte Laufzeit.
Grundlagen · Modellstand 08.09.2026. „Forecast 26/27" entspricht der Umsatzprognose des Betreibers vom 06.07.2026 für April 2026 bis März 2027 (435.986 € Nächtigungsumsatz netto). „Businessplan" entspricht der Wirtschaftlichkeitsrechnung des Projekts für das vierte Betriebsjahr (660.400 €). Die Betriebskosten stammen aus der Abrechnung 2024 der Immobilienverwaltung Nagele für die jeweilige Einheit; die Rücklage für Gebäude und Einrichtung ist zusätzlich mit 0,90 €/m²/Monat angesetzt. In der Zeitreihe steigen Betriebskosten, Rücklage und Beratungskosten ebenso wie der Umsatz um 2 % p. a.; Ersatzinvestitionen sind nicht enthalten. AfA Gebäude 1,5 % vom Gebäudeanteil (80 % des Apartmentwerts), AfA Einrichtung linear über 10 Jahre. Kaufnebenkosten: 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Eintragungsgebühr vom Bruttokaufpreis, 3 % Vermittlungsprovision zzgl. USt. Die 20 % Umsatzsteuer sind bei Registrierung als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter als Vorsteuer abzugsfähig und daher nicht Teil der Investitionssumme. Alle Werte sind unverbindliche Modellrechnungen und keine Zusage künftiger Erträge.
Kaufpreis und Nebenkosten
| Position | Betrag netto |
|---|---|
| Apartment inklusive Treuhänder und Steuerberatung | 153.678 € |
| Einrichtung | 17.380 € |
| Stellplatz | 30.000 € |
| Vertragserrichtung, Treuhandschaft, Steuerberatung (1,2 %) | 2.442 € |
| Kaufpreis netto | 203.500 € |
| zuzüglich 20 % Umsatzsteuer (als Vorsteuer abzugsfähig) | 40.700 € |
| Grunderwerbsteuer 3,5 % vom Bruttokaufpreis | 8.547 € |
| Grundbucheintragungsgebühr 1,1 % vom Bruttokaufpreis | 2.686 € |
| Vermittlungsprovision 3 % zzgl. 20 % USt | 7.326 € |
| Investitionssumme ohne USt | 222.059 € |
Vertragserrichtung und Treuhandschaft: Dr. Hannes Lederer, Meinhardstraße 5a, 6020 Innsbruck. Zusätzlich fallen Barauslagen und Beglaubigungskosten nach Notartarif an. Die Darstellung ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.
Häufige Fragen zu Apartment W04
Wie groß ist Apartment W04?
Apartment W04 hat 23,38 m² Wohnfläche, dazu 6,62 m² Terrasse und einem Eigengarten von 19,87 m². Die Gesamtfläche laut Kaufvertrag beträgt 30,00 m². Die Einheit liegt im Erdgeschoß und ist nach Süd ausgerichtet.
Was kostet Apartment W04?
Der Kaufpreis beträgt 203.500 € netto zuzüglich 20 % Umsatzsteuer. Darin enthalten sind der Stellplatz mit 30.000 €, die komplette Einrichtung mit 17.380 € sowie Vertragserrichtung, Treuhandschaft und Steuerberatung mit 2.442 €. Hinzu kommen 3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Eintragungsgebühr und 3 % Vermittlungsprovision zuzüglich USt.
Wie hoch ist der Anteil von Apartment W04 am Mietenpool?
Der Anteil beträgt 2,21 % des gesamten Mietenpools der 21 Einheiten. Er ergibt sich aus dem ursprünglichen Listenpreis von 195.850 € im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis der Anlage von 8.862.700 € und ist vertraglich dauerhaft festgeschrieben.
Welche laufenden Kosten fallen bei Apartment W04 an?
Die Betriebskostenabrechnung 2024 weist für diese Einheit 1.592,80 € netto aus, einschließlich Heizung und Warmwasser. Der WEG-Anteil beträgt 25 von 1.360 Anteilen. Hinzu kommen die Rücklage für Gebäude und Einrichtung mit rund 253 € pro Jahr sowie die eigene Steuerberatung.
Welcher Stellplatz gehört zu Apartment W04?
Zur Einheit gehört: Stellplatz lt. Zuordnungsplan. Während des laufenden Hotelbetriebs werden die Plätze nicht einzeln zugewiesen, Gäste nutzen jeden freien Platz; die Zuordnung ist grundbücherlich dokumentiert.
Wer betreibt die Anlage und wie lange läuft der Vertrag?
Betreiberin ist die Peak Stay GmbH mit Sitz in Innsbruck, die die Anlage unter der Gästemarke StayWild vermarktet. Der Betreibervertrag läuft zehn Jahre und verlängert sich anschließend um fünf Jahre, sofern nicht sechs Monate vorher gekündigt wird. Beide Seiten haben nach vier Saisonen ein einmaliges Sonderkündigungsrecht.
Wie wird der Ertrag berechnet?
Alle Nächtigungsumsätze der 21 Einheiten fließen in einen Mietenpool. Jeder Eigentümer erhält daraus einen fixen Anteil, bemessen am ursprünglichen Listenpreis seiner Einheit im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis der Anlage. Vom Umsatz gehen Payment-Fee, Portalkommission, Ortstaxe, 25 % Betreiberentgelt, 10 % Kommissionen und Sonstiges ab; rund 55,6 % des Nächtigungsumsatzes netto verbleiben bei den Eigentümern.
Gibt es einen vertraglichen Mindestbetrag?
Es gibt einen garantierten Mindestbetrag, für den Peak Stay haftet: 0,25 % für die Wintersaison 2025/26 und Sommersaison 2026, 0,50 % für 2026/27, 0,75 % für 2027/28 und ab der Wintersaison 2028/29 während aufrechten Betreibervertrags 1,00 % p. a. des Nettokaufpreises. Dieser Betrag wird auf die Poolausschüttung angerechnet, nicht addiert. Eine Auslastungs- oder Renditegarantie besteht nicht.
Wie funktioniert die Umsatzsteuer beim Kauf?
Der Kaufpreis versteht sich netto. Die 20 % Umsatzsteuer werden zwischen Verkäufer und Käufer über das Finanzamt abgewickelt und sind bei Registrierung als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter als Vorsteuer abzugsfähig. Voraussetzung ist die durchgehende unternehmerische, touristische Vermietung.
Weitere verfügbare Einheiten
Fünf weitere Apartments stehen zum Verkauf, einzeln oder gemeinsam als Paket zu 2.176.000 € netto.
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Datenpaket zu Apartment W04
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