Anlegerapartments Wildschönau — fertig und touristisch betrieben.
Sechs verfügbare Anlegerapartments in 6314 Niederau — 80 m zur Markbachjochbahn, fertiggestellt, möbliert und laufend touristisch vermietet. Betrieb durch Peak Stay, Erlösverteilung über einen Mietenpool.
Ein fertiges Haus schlägt einen guten Plan.
Die Anlage am Grafenweg 323c wurde im September 2021 begonnen und zur Wintersaison 2022/23 übergeben. 21 Wohnungseigentumseinheiten, 58 Betten, Massivbauweise, Lobby mit Honesty Bar, Spa mit Panoramasauna und Dach-Whirlpool, Fitnessraum, Ski- und Radraum, Tiefgarage mit E-Ladepunkten.
Für Sie als Käufer heißt das: kein Bauträgerrisiko, keine Fertigstellungsfrist, keine Erstvermietungsphase. Die Einheiten stehen, sind eingerichtet, laufen im Buchungssystem und erwirtschaften Umsatz — Sie steigen in einen bestehenden Betrieb ein und sehen die tatsächlichen Abrechnungen, bevor Sie unterschreiben.
Das Grundstück ist als Sonderfläche Beherbergungsbetrieb gemäß § 43 (1) a TROG 2016 gewidmet. Die Einheiten sind damit reine Anlageobjekte für die touristische Vermietung — eine Nutzung als Hauptwohnsitz oder Freizeitwohnsitz ist ausgeschlossen. Genau das ermöglicht den Vorsteuerabzug auf den Kaufpreis.
Wildschönau. Ein Hochtal, das zwei Saisonen trägt.
Niederau liegt am Eingang der Wildschönau, mit direktem Zugang zum Skigebiet Ski Juwel Alpbachtal Wildschönau — 114 Pistenkilometer, zusammenhängend. Die Markbachjochbahn liegt 80 Meter vom Haus entfernt: Sie gehen im Skischuh hin.
Route zum Objekt planenGrafenweg 323c · 6314 Niederau
Winter
Ski Juwel Alpbachtal Wildschönau mit 114 km Pisten. Skibus und Talabfahrt direkt vor der Tür. Kitzbühel, SkiWelt Wilder Kaiser und Zillertal liegen im Umkreis von 30 bis 45 Minuten.
Sommer
Über 300 km Wander- und Bikewege, Bergbahnen in Betrieb, Wildschönau Card inklusive. Der Sommer trägt hier einen erheblichen Teil des Jahresumsatzes — Juli und August liegen in der Prognose auf Winterniveau.
Erreichbarkeit
5 km zur A12 Inntalautobahn (Abfahrt Wörgl). 50 Minuten nach Innsbruck, rund 90 Minuten nach München, 75 Minuten nach Salzburg. Bahnhof Wörgl mit Fernverkehrsanbindung in 15 Minuten.
Sie kaufen eine Wohnung. Sie beteiligen sich am Haus.
Alle 21 Einheiten werden exklusiv von der Peak Stay GmbH (Innsbruck) betrieben und unter der Gästemarke StayWild vermarktet. Die Nächtigungsumsätze der gesamten Anlage fließen in einen Mietenpool. Jeder Eigentümer erhält daraus einen fixen Anteil — unabhängig davon, ob gerade seine Einheit oder die des Nachbarn gebucht ist.
Der Pool-Anteil
Ihr Anteil bemisst sich am ursprünglichen Listenpreis Ihrer Einheit im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis der Anlage (Anlage .1 zum Betreibervertrag). Er ist vertraglich fix und bleibt auch bei einem späteren Weiterverkauf unverändert.
Vertraglicher Mindestbetrag
Peak Stay haftet für einen Mindestbetrag, gestaffelt über die ersten Saisonen: 0,25 % (WS 25/26 und S 26), 0,50 % (26/27), 0,75 % (27/28) und ab der Wintersaison 2028/29 während aufrechten Betreibervertrags 1,00 % p. a. des Nettokaufpreises. Er wird auf die Poolausschüttung angerechnet, nicht addiert, und ist keine Garantie einer bestimmten Netto- oder Gesamtrendite.
Abrechnung und Laufzeit
Abgerechnet wird über den Mietenpool der gesamten Anlage, die Auszahlung erfolgt jeweils bis zum 10. des zweitfolgenden Monats. Der Betreibervertrag läuft zehn Jahre und verlängert sich anschließend um fünf Jahre; beide Seiten haben nach vier Saisonen ein einmaliges Sonderkündigungsrecht.
Vom Gastumsatz zu Ihrer Gutschrift
| Position | je 100 € Nächtigungsumsatz netto |
|---|---|
| Payment-Fee | − 1,20 € |
| Portalkommission (OTA) | − 9,00 € |
| Landesabgabe / Ortstaxe | − 3,00 € |
| Bereinigter Buchungspreis | 86,80 € |
| Betreiberentgelt 25 % und Kommissionen 10 % | − 35,00 € |
| Sonstiges | − 2,50 € |
| Netto-Erlös an die Eigentümergemeinschaft | 55,56 € |
| davon Ihr Anteil | nach fixem Pool-Schlüssel |
Von Ihrem Anteil gehen anschließend Betriebskosten, Rücklagen für Gebäude und Einrichtung sowie Ihre eigene Steuerberatung ab. Ausgezahlt wird bis zum 10. des zweitfolgenden Monats. Der Betreibervertrag läuft 10 Jahre mit Verlängerung um 5 Jahre; beide Seiten haben nach vier Saisonen ein einmaliges Sonderkündigungsrecht.
Sechs Einheiten, einzeln oder als Paket.
Alle Preise verstehen sich netto zuzüglich 20 % USt und beinhalten Stellplatz, vollständige Einrichtung sowie Vertragserrichtung, Treuhandschaft und Steuerberatung. Als Gesamtpaket: 2.176.000 € netto.
- Wohnfläche
- 46,20 m²
- Terrasse / Garten
- 21,00 / 28,26 m²
- Lage
- Erdgeschoß, Süd
- Pool-Anteil
- 4,13 %
- Betriebskosten 2024
- 3.170 €
- Wohnfläche
- 23,38 m²
- Terrasse / Garten
- 6,62 / 19,87 m²
- Lage
- Erdgeschoß, Süd
- Pool-Anteil
- 2,21 %
- Betriebskosten 2024
- 1.593 €
- Wohnfläche
- 63,09 m²
- Terrasse / Garten
- 14,28 / 18,19 m²
- Lage
- Erdgeschoß, Ost
- Pool-Anteil
- 6,05 %
- Betriebskosten 2024
- 4.115 €
- Wohnfläche
- 46,20 m²
- Balkon
- 14,31 m²
- Lage
- 1. Obergeschoß, Süd
- Pool-Anteil
- 4,46 %
- Betriebskosten 2024
- 3.065 €
- Wohnfläche
- 23,38 m²
- Balkon
- 6,11 m²
- Lage
- 1. Obergeschoß, Süd
- Pool-Anteil
- 2,27 %
- Betriebskosten 2024
- 1.541 €
- Wohnfläche
- 48,71 m²
- Balkon
- 14,69 m²
- Lage
- 1. Obergeschoß, Nord
- Pool-Anteil
- 4,50 %
- Betriebskosten 2024
- 3.090 €
Alle Einheiten im Vergleich
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| Top | Kategorie | Wohnfläche m² | Balkon / Terrasse m² | Garten m² | Etage | Ausrichtung | Pool-Anteil | Mindestbetrag ab 2028/29* | Kaufpreis netto |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| W03 | 1 SZ Premium | 46,20 | 21,00 | 28,26 | EG | Süd | 4,13 % | 3.656 € | 380.000 € |
| W04 | Doppelzimmer | 23,38 | 6,62 | 19,87 | EG | Süd | 2,21 % | 1.958 € | 203.500 € |
| W06 | 2 SZ Premium | 63,09 | 14,28 | 18,19 | EG | Ost | 6,05 % | 5.358 € | 558.000 € |
| W10 | 1 SZ Superior | 46,20 | 14,31 | – | 1. OG | Süd | 4,46 % | 3.955 € | 411.500 € |
| W11 | Doppelzimmer | 23,38 | 6,11 | – | 1. OG | Süd | 2,27 % | 2.008 € | 208.500 € |
| W14 | 1 SZ Superior | 48,71 | 14,69 | – | 1. OG | Nord | 4,50 % | 3.985 € | 414.500 € |
* Vertraglicher Mindestbetrag – keine Renditegarantie. Laut Betreibervertrag wird der Betrag auf die Poolausschüttung angerechnet, nicht addiert. Er garantiert weder Auslastung noch eine bestimmte Netto- oder Gesamtrendite; maßgeblich sind die Vertragsbedingungen und die Leistungsfähigkeit der Betreiberin.
Rechnen Sie mit Ihren eigenen Annahmen.
Der Rechner modelliert die Abrechnungslogik nach dem vorliegenden Betreibervertrag und verwendet die Betriebskosten aus der Abrechnung 2024. Entscheidend ist die Annahme zum Nächtigungsumsatz der Gesamtanlage.
* Unverbindliche Modellwerte – keine garantierte Rendite. Das Ergebnis beruht auf den gewählten Annahmen und berücksichtigt Ihre persönliche steuerliche, rechtliche und finanzielle Situation nicht oder nicht vollständig.
Modellierter Cashflow über die Finanzierungslaufzeit
Balken über der Nulllinie bedeuten Überschuss, Balken darunter Zuzahlung. Annahmen: 2 % Umsatz- und Kostensteigerung p. a., annuitätische Tilgung; die Möbel-AfA endet nach zehn Jahren. Die Zeitreihe unterstellt rein modellhaft den Fortbestand des Betreibervertrags und der Mindestbetragsregelung über die gewählte Laufzeit.
Grundlagen · Modellstand 08.09.2026. „Forecast 26/27" entspricht der Umsatzprognose des Betreibers vom 06.07.2026 für April 2026 bis März 2027 (435.986 € Nächtigungsumsatz netto). „Businessplan" entspricht der Wirtschaftlichkeitsrechnung des Projekts für das vierte Betriebsjahr (660.400 €). Die Betriebskosten stammen aus der Abrechnung 2024 der Immobilienverwaltung Nagele für die jeweilige Einheit; die Rücklage für Gebäude und Einrichtung ist zusätzlich mit 0,90 €/m²/Monat angesetzt. In der Zeitreihe steigen Betriebskosten, Rücklage und Beratungskosten ebenso wie der Umsatz um 2 % p. a.; Ersatzinvestitionen sind nicht enthalten. AfA Gebäude 1,5 % vom Gebäudeanteil (80 % des Apartmentwerts), AfA Einrichtung linear über 10 Jahre. Kaufnebenkosten: 3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Eintragungsgebühr vom Bruttokaufpreis, 3 % Vermittlungsprovision zzgl. USt. Die 20 % Umsatzsteuer sind bei Registrierung als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter als Vorsteuer abzugsfähig und daher nicht Teil der Investitionssumme. Alle Werte sind unverbindliche Modellrechnungen und keine Zusage künftiger Erträge.
Was beim Erwerb tatsächlich passiert.
Umsatzsteuer
Der Kaufpreis versteht sich netto. Die 20 % USt werden zwischen Verkäufer und Käufer über das Finanzamt abgewickelt und sind bei Registrierung als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter als Vorsteuer rückforderbar. Voraussetzung ist die durchgehende unternehmerische Vermietung.
Kaufnebenkosten
3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr vom Bruttokaufpreis. Vertragserrichtung, Treuhandschaft und steuerliche Begleitung mit 1,2 % sind im ausgewiesenen Kaufpreis bereits enthalten. Vermittlungsprovision 3 % zzgl. 20 % USt.
Laufende Besteuerung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, Besteuerung in Österreich (auch bei Wohnsitz in Deutschland, DBA). Absetzbar sind AfA auf Gebäude und Einrichtung, Finanzierungszinsen, Betriebskosten und Beratungskosten. Bei Weiterveräußerung fällt Immobilienertragsteuer von 30 % auf den Gewinn an.
Vertragserrichtung und Treuhandschaft: Dr. Hannes Lederer, Meinhardstraße 5a, 6020 Innsbruck. Die Darstellung ersetzt keine individuelle steuerliche oder rechtliche Beratung.
Häufige Fragen
Wer betreibt die Anlage und wie lange läuft der Vertrag?
Betreiberin ist die Peak Stay GmbH mit Sitz in Innsbruck, die die Anlage unter der Gästemarke StayWild vermarktet. Der Betreibervertrag läuft zehn Jahre und verlängert sich anschließend um fünf Jahre, sofern nicht sechs Monate vorher gekündigt wird. Beide Seiten haben nach vier Saisonen ein einmaliges Sonderkündigungsrecht.
Wie wird der Ertrag berechnet?
Alle Nächtigungsumsätze der 21 Einheiten fließen in einen Mietenpool. Jeder Eigentümer erhält daraus einen fixen Anteil, bemessen am ursprünglichen Listenpreis seiner Einheit im Verhältnis zum Gesamtkaufpreis der Anlage. Vom Umsatz gehen Payment-Fee, Portalkommission, Ortstaxe, 25 % Betreiberentgelt, 10 % Kommissionen und Sonstiges ab; rund 55,6 % des Nächtigungsumsatzes netto verbleiben bei den Eigentümern.
Gibt es einen vertraglichen Mindestbetrag?
Es gibt einen garantierten Mindestbetrag, für den Peak Stay haftet: 0,25 % für die Wintersaison 2025/26 und Sommersaison 2026, 0,50 % für 2026/27, 0,75 % für 2027/28 und ab der Wintersaison 2028/29 während aufrechten Betreibervertrags 1,00 % p. a. des Nettokaufpreises. Dieser Betrag wird auf die Poolausschüttung angerechnet, nicht addiert. Eine Auslastungs- oder Renditegarantie besteht nicht.
Wie funktioniert die Umsatzsteuer beim Kauf?
Der Kaufpreis versteht sich netto. Die 20 % Umsatzsteuer werden zwischen Verkäufer und Käufer über das Finanzamt abgewickelt und sind bei Registrierung als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter als Vorsteuer abzugsfähig. Voraussetzung ist die durchgehende unternehmerische, touristische Vermietung.
Welche Nebenkosten fallen beim Kauf an?
3,5 % Grunderwerbsteuer und 1,1 % Grundbucheintragungsgebühr vom Bruttokaufpreis sowie 3 % Vermittlungsprovision zuzüglich 20 % USt. Vertragserrichtung, Treuhandschaft und steuerliche Begleitung mit 1,2 % sind im ausgewiesenen Kaufpreis bereits enthalten.
Wann wird ausgezahlt?
Die Abrechnung samt Auszahlung erfolgt jeweils bis zum 10. des zweitfolgenden Monats — eine Nächtigung im April wird also bis zum 10. Juni abgerechnet.
Was passiert bei einem Weiterverkauf?
Der Betreibervertrag ist auf den Käufer zu überbinden, alle Rechte und Pflichten gehen über. Der Pool-Anteil bleibt unverändert, weil er am ursprünglichen Listenpreis und nicht am Wiederverkaufspreis bemessen wird.
Das vollständige Datenpaket.
Wir geben Ihnen die Unterlagen, mit denen wir selbst rechnen — einschließlich der tatsächlichen Betreiberabrechnungen und der Umsatzprognose. Nach kurzer Rückmeldung erhalten Sie den Zugang meist noch am selben Werktag.
Oder direkt: +43 5242 66666 · office@grasl-immobilien.at